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三位一體，潛力無限-- 墨爾本房地產市場中長期宏觀市場分析
過去的四年里面，墨爾本房地產市場經歷了一場如同神話般的變遷。不論是從中等房價的變化，還是從地價的升值，一切的一切都發生在四年里面。有房地產代理商感嘆說：“僅僅相隔18個月，你不可能以現價一半的價格買到同樣的房子了。”還有的開發商說：“四年前要買到一塊1200平方米的可開發的土地（可以造4棟連體公寓）是一件很容易的事，現在如果能買到一塊600平方米的可開發的土地就足以讓人很開心了。”
微觀的決策總是建立于宏觀的走勢基礎之上，房地產市場也不例外?？v覽整個澳大利亞墨爾本房地產市場，我們驚喜的發現未來的十年里，由均衡健康的人口增長、持續堅挺的經濟發展、以及正確有效的政策引導這三個宏觀因素所組成的，三位一體的穩定的宏觀平臺已經形成。預示著未來十年里，墨爾本將會成為一個適合工作、生活以及投資的最佳的選擇。均衡健康的人口增長。
根據維多利亞州建設部的預測，在未來的十年里，墨爾本市的人口將會凈增長280，000 - 300，000，這些人口的組成，主要分成三大部分：海外新移民凈增長170，000；國內州際凈流出55，000；自然凈增長（出生人口減死亡人口）164，000。280，000人口的增長會帶來房地產業怎樣的影響呢？讓我們來看一看下表的分析：
墨爾本未來十年建筑投資費用的預測
建筑類型 建筑數量 建筑費用
新建民用住宅 220，000套 400億澳幣
其他民用住宅（擴建、修葺等） 100億澳幣
大型區域性購物中心 1個 6千萬澳幣
中小型區域性購物中心 6個 1億7千萬澳幣
小型零售商店 12間 6千萬澳幣
護理中心 4，500個床位 3億澳幣
綜合性醫院 1，150個床位 2億3千萬澳幣
小學 30所 1億2千萬澳幣
中學 20所 2億澳幣
加油站 75個 7千5百萬澳幣
上表中所列出的5百億澳幣（民用住宅）建筑費用的預測僅僅是針對280，000人口增長的直接需求的假設。隨著這些民用住宅的增加，其他的工業和商業以及許多基礎配套設施的建設也是勢在必行。根據建設部的預計，需要附加5百億澳幣的投資（3百億用于工業和商業，2百億用于基礎配套設施）。
根據上述分析，我們可以看到，以平均每年50億澳幣的建筑費用投資來計算，不考慮更大范圍的經濟和產業發展的趨勢，在未來的10年里面，尤其是在新建民用住宅的領域里，其發展趨勢將與過去4年里面的形式相同，認識到這一點，將會使投資商和開發商將決策的重點從降低風險轉變為最大范圍的進行投資活動。
墨爾本持續堅挺的經濟發展
墨爾本市是一個同時具有維多利亞時期古老的文化氣息，和現代高科技文明的充滿活力的都市。走在墨爾本市市區的街頭，你能感受到古老文化建筑的堅實；維多利亞政府明文規定：墨爾本市具有維多利亞風格的建筑物是文化遺產，任何人不得擅自拆毀、改變其原來的建筑風格。走進風格迥異的大小商店，你能感受到現代科技文明的沖擊；3G, Nike, Macintosh等等世界上最新科技產品在這里一覽無余。
墨爾本未來十年的經濟的發展，將會憑借其高質量的基礎設施的支持，多民族的文化科技的交流，而形成一個可以預見的持續增長的趨勢。與此同時，一些大型的賽事將會為墨爾本增添更多的發展空間和機會。2006年，澳大利亞聯邦運動賽事（Commonwealth Games）將會在墨爾本舉行。
正確有效的政策引導
維多利亞政府對于未來十年里，墨爾本市的建筑和房地產業的發展制定了一系列的計劃綱要。這一系列的計劃包括，重新開發、更替墨爾本市現已存在的公共房屋建設，以加快墨爾本市中心到Geelong, Ballarat, Bendigo 和 Traralgon等臨近城鎮鐵路營運的速度。這一計劃的實施，將會導致原來居住于公共房屋的居民對中低檔住房的需求增加。 此外，根據維多利亞州稅收辦公室最近的新聞發布，維多利亞省將提高對房屋買賣中所應收的印花稅的減免額度，這無異于給了墨爾本市中低檔住房購買者更大的購買空間，從而進一步促進房地產業的發展。
承前文所述，墨爾本市的房地產業由“均衡健康的人口增長”、“持續堅挺的經濟發展”、以及“正確有效的政策引導”這三位一體的宏觀發展平臺的支撐之下，其獲利空間巨大，發展潛力無限。
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